So wird Ihr Immobilienverkauf im Erbschaftsfall zum Erfolg​

Dank Jahrzehnten des Wohlstands haben die Deutschen viel zu vererben, wobei Immobilien eine immer wichtigere Rolle spielen. Während das geerbte und geschenkte Vermögen gemäß der „Erbschaft- und Schenkungsteuerstatistik“ im Jahr 2018 gegenüber dem Vorjahr insgesamt um 12,7 Prozent auf 84,7 Milliarden Euro zurückging, stieg der Wert des Grundvermögens im selben Zeitraum um satte 23,1 Prozent auf 23,7 Milliarden Euro.(1) Viele Nachlassempfänger entscheiden sich dafür, die geerbte Immobilie zu veräußern. Das hilft nicht nur dabei, andere Erben auszuzahlen, sondern erleichtert auch die Einigung in etwaigen Erbengemeinschaften. Wenn Sie wissen möchten, was Sie bei der Veräußerung einer geerbten Immobilie unbedingt beachten sollten, lesen Sie einfach weiter.


Eigentumsverhältnisse vor dem Verkauf auf den aktuellen Stand bringen

Wer etwas auf eigene Rechnung verkaufen möchte, muss daran das Eigentum innehaben. Das gilt auch für die Veräußerung von geerbten Immobilien. Aus dem Erbschaftsfall resultiert eine Veränderung der Eigentumsverhältnisse. Diese berücksichtigt das Grundbuch allerdings nicht automatisch. Deshalb ist es vor dem Verkauf notwendig, das Grundbuch so zu berichtigen, dass der Erbe als neuer Eigentümer darin verzeichnet ist. Schließlich verlangen Kaufinteressenten in der Regel einen aktuellen Grundbuchauszug, damit sie sicher sein können, dass der Verkäufer auch das Eigentum an der jeweiligen Immobilie innehat. Um das Grundbuch auf den aktuellen Stand zu bringen, ist jedoch ein Nachweis nötig. Dafür kann generell ein Erbschein dienen, in dem der jeweilige Erbe als neuer Eigentümer verzeichnet ist. Allerdings können für die Ausstellung dieses Scheins – je nach Wert des Erbes – vierstellige Eurobeträge zu entrichten sein. Das können sich Erben in manchen Fällen sparen. Das ist etwa der Fall, wenn Sie beim Grundbuchamt einen Erbvertrag oder ein notariell beurkundetes Testament vorlegen können, in dem Sie als begünstigte Person ausgewiesen sind. Falls das nicht der Fall sein sollte, ist ein Erbschein in vielen Fällen notwendig. Klären Sie das am besten im Vorfeld ab, um nicht unnötig Geld auszugeben.


Höhere Verkaufserlöse durch professionelle Hilfe erzielen

Wer eine geerbte Immobilie verkauft, möchte oft einen möglichst hohen Erlös erzielen. Für den Verkauf eines Hauses ist allerdings ein nicht unbeträchtlicher Aufwand erforderlich. Hier gilt es nicht nur Unterlagen von verschiedenen Ämtern und Behörden zu besorgen, sondern auch ein ansprechendes Exposé anzufertigen, überzeugende Fotos oder sogar Videos zu erstellen und vieles mehr. Besonders nach dem Ableben einer geliebten Person fehlen dafür Zeit und Motivation. Deswegen ist es häufig hilfreich, professionelle Makler mit dem Verkauf des geerbten Hauses zu beauftragen. Diese sollten über ausreichende Erfahrung verfügen und sich in der jeweiligen Region auskennen, um den lokalen Immobilienmarkt mit seiner Preisstruktur gut einschätzen zu können. Als erfahrene Makler übernehmen wir für Sie den professionellen Verkauf Ihrer geerbten Immobilie, erledigen alle notwendigen Formalitäten und erzielen für Sie Höchstpreise.

Steuerliche Belastung beachten

Beim Vererben und Verkaufen von Immobilien und beim anschließenden Verkauf verdient Vater Staat häufig mit. Dabei ist jedoch die durch die Veräußerung bedingte Spekulationssteuer von der Erbschaftssteuer unabhängig. Generell müssen Erben immer dann eine Spekulationssteuer bezahlen, wenn der Verkauf des Hauses innerhalb der Spekulationsfrist stattfindet. Deren Länge hängt wiederum von der Art der Nutzung ab. So beläuft sich diese bei einer Vermietung auf zehn Jahre. Hat der Erblasser die Immobilie allerdings im Jahr des Erbfalls und in den zwei Kalenderjahren davor selbst genutzt, fällt keine Spekulationssteuer an. Entscheidend für die Berechnung der Fristen ist übrigens nie das Datum des Erbfalls. Erben übernehmen vielmehr die Fristen des Erblassers. Die Höhe der zu zahlenden Spekulationssteuer hängt von Ihrem Einkommenssteuersatz sowie dem erzielten Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf des Hauses ab. Ist die Spekulationsfrist noch nicht ganz, aber bald erreicht, kann es also sinnvoll sein, mit dem Verkauf noch einige Zeit zu warten. Wenn der durch das Finanzamt ermittelte Verkehrswert der Immobilie nämlich kleiner als der Freibetrag des Erben ist, fallen nach Ablauf der Spekulationsfrist keine Spekulationssteuern an. So können Sie also im besten Fall vollkommen steuerfrei erben.


Besondere Regelungen zum Verkehrswert berücksichtigen

Der Verkehrswert der Immobilie spielt beim Verkauf eine wichtige Rolle. Hier gibt es einige wichtige Regelungen zu beachten, von denen wir hier nur die wichtigsten skizzieren können. Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert grundsätzlich immer auf Basis von durchschnittlichen Werten. Wenn Sie möchten, dass Wertminderungen adäquat Berücksichtigung finden, empfiehlt es sich, einen Sachverständigen mit der Verkehrswertermittlung zu beauftragen. In der Regel akzeptiert das Finanzamt dessen Expertise und übernimmt seinen Wertansatz. Auf den Verkehrswert von vermieteten Häusern gibt es einen generellen Abschlag in Höhe von zehn Prozent. Ist der Verkaufspreis geringer als der Verkehrswert, findet dieser steuerlich Berücksichtigung. Das kann die steuerliche Belastung senken. Diese Regelung findet allerdings keine Anwendung, wenn Sie mit dem Käufer verwandt sind. Erfolgt der Verkauf der Immobilie innerhalb eines Jahres nach dem Tod des Erblassers, geschieht die Ermittlung der Steuerbelastung auf Basis des Verkaufspreises und nicht des Verkehrswertes.


Erbengemeinschaften sollten sich einigen

Möglicherweise haben Sie die Immobilie nicht alleine geerbt, sondern sind Teil einer Erbengemeinschaft. Dann ist der Verkauf des Objekts nur nach einstimmigem Beschluss dieser Gemeinschaft möglich. Ist das nicht der Fall, können Sie lediglich Ihren Erbteil versteigern lassen. Der daraus resultierende Erlös dürfte aber deutlich geringer sein als der Teilerlös aus dem Verkauf. Deswegen sollten sich Erbengemeinschaften einigen. Haben Sie eine Immobilie im Raum Leipzig geerbt und möchten diese verkaufen? Dann wenden Sie sich an uns! Wir beraten Sie fachkundig, erledigen die Formalitäten und erzielen dank unserer umfangreichen Erfahrung und ausgeprägten Marktkenntnisse bei einem Immobilienverkauf in Leipzig für Sie einen attraktiven Erlös.


Quellen: (1) Statistisches Bundesamt. „Erbschaft- und Schenkungsteuer 2018 auf 6,7 Milliarden Euro gestiegen.“ (https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2019/08/PD19_309_736.html)

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